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权静/主持人：各位亲爱的朋友，欢迎大家来到凤凰财经总裁邦沙龙，楼市涨不停，我是凤凰财经的主持人权静，也是总裁邦和创业季的负责人，非常欢迎各位的到来，大家在今天下午和我们共同探讨，尤其是北京楼市的走势，欢迎您。
开始之前我先做个小小的调查，看看我们今天的朋友大家都是做哪方面的工作的，对当前楼市的开发是什么，台下的观众朋友们，有没有房地产、楼市或者相关行业的从业者有多少？我们第一排嘉宾都举手了。大家认为总体上来讲，股市和楼市哪个更具有投资价值？
认为楼市更有投资价值，请举手我看看。在当前这个时点上，最近股市的上涨非常火爆，还认为楼市比股市更值得投资的请举手？我们第一排都是房地产行业的，但是观众朋友也有一些是举手的。
好，认为从这个时点上，一线楼市仍将持续上涨的朋友请举手？我们绝大多数朋友都举手了，所以今天来的朋友，对我们楼市的前景非常乐观，这也是我们今天召开这次沙龙，请来重量级嘉宾的所在。
2015年全国楼市走出了上涨的行情，房价量价齐升让我们思考是不是春天又来了，日前有关北京市政府将搬迁到通州的传闻，大家私下也在讨论，说我们是不是该到通州买房子今天我们请来了几位重量级嘉宾，在房地产楼市行业的多年资深人士共同探讨当前楼市的投资机会。我先为大家介绍我们本次活动的主办方，是由凤凰财经和凤凰房产联合主办的，凤凰财经是依托全球最有影响力的华语媒体平台。凤凰房产也是全求华人首选的高端物业门户。
接下来为大家介绍我们今天现场的四位嘉宾，让我们欢迎阳光壹佰副总裁范小冲先生；中国指数研究院常务副院长黄瑜院长；欢迎链家地产高级副总裁，高策机构董事长陶红兵先生；凤凰房产副总裁兼总经理张锦女士。
刚才在调查中我们听了大家关于当前楼市的判断，也初步知道了大家的观点，大家想不想听听我们从一线人士，首先我们有请链家地产高级副总裁、高策机构董事长陶红兵进行演讲。
陶红兵：原来我以为今天就是和上次做的视频一样，是在一个演播厅里，我们几个人关起门来聊天，因为上次他们做了一个视频，后来在网上把我骂的很厉害今天有一个命题作文，就是通州这个事，我们都知道不是传闻，北京市政府是要搬，我也想不通为什么不承认，昨天陈刚也去了，为通州新城的规划揭幕，那个规划就是为政府准备的，有高端住宅区，两百多平米的产业新区，还有学校、医疗。而且说了，医院和学校在2017年将交付使用，所以传闻2017年北京市政府搬到通州这事，政府规划已经有了，为什么强调2017年学校和医院交付了，48平方公里规划，所以北京市政府搬通州应该是确切的。其他就有一些传闻了，什么四环内就成了中央特区了，这事我觉得不靠谱。
很多人在问是不是通州的房价要涨了，是要涨，现在已经没有房好买了，基本上开发商都不卖房了，要么是买光了，要就是舍不得卖。我们大家觉得通州的房价，平均在2万5到3万，应该两三年后3万到5万是适中的。燕郊现在1万出头，两三年后岩浆大部分项目会两三万，高端的会3万以上。反正股市有风险，大家自己考虑，楼市专家的话你们也别听，说了都不负责任，买房赔钱了也别找我，不能以这个为投资。
但是话说回来，我还是建议在北京买中央特区的房，虽然我觉得没有这个可能性。想通过北京市政府搬到通州，拉动通州的经济，我觉得是靠谱的，通州因此会受益，会有各方面的飞速的发展，从配套到基础设施。但是想通过这个疏解北京的人口，对北京的交通起到一个疏通的作用，这个我认为不可能。北京的交通会更堵，人口会更多。如果北京政府搬到通州，北京城区大概就是人口会更多，政府都搬走了，楼不会拆的，原来在楼里办公的场地和人，政府搬走了，这些写字楼里还会有人进来，或者卖给企业，或者换钱，或者给中央其他部委机构，不管怎么着这些楼第一步会拆，第二也不会闲着。所以楼里还会有办公的人群进来，而且这些人进来，应该比原来政府公务员会更密集。我是不舍得若我们的办公区变得很阔绰，可能做企业的都是要抠一点，把办公面积变小一点，所以理论上我认为同样的办公楼的面积会有更多的人在里面办公。
医疗和学校在通州会兴建，也会有一些分校迁移，但是不会把北京的医院和学校搬到那，因为这些医院不只是为北京的人服务，你都搬过去了这些老百姓怎么办。而且公务员们就会把自己的孩子们迁到通州上学吗也不靠谱，大概还会在这上学。所以就带来第二个，到通州的交通，不会因为政府过去了交通就畅通了，应该是原来通州早上进城堵，晚上出城堵，以后会早上晚上都会堵。所以通州的快速路早晚会两头都堵，交通不会得到大改善，但是对通州的发展是有刺激的。有的公务员没几年的就退休了，不会放弃在北京市内的房子，孩子在这上学也习惯，这是我的看法。中央特区这个事我也不相信，反正中央特区规划有东城区、西城区，还有海淀和朝阳，这个区域的变动，好像中国省会城市的区划变更是要上国务院会议的。我们中央特区一旦成立就马上了，我们所有的地铁先都要穿越北京市和中央特区，这个管理在四环犯案你说是归北京公安管，还是中央特区管，反正是麻烦事。目前世界上没有见到过一个首都作为一个特区，是在一个城市里的城中城做出来的。
刚才路上记者采访现在流行互联网、互联网+，大数据，你不会说这个就是外行，最近我一直在恶补这些词。因为我是做营销的，后来做的不好让链家收了，现在代理也做，我分管的是链家全国的新房业务。我们这几年一直面临一个问题，就是互联网对我们的冲击，搜房是我们最大的对手，不是敌人，还有新出来的爱屋吉屋、房多多等等，好多名字叫不上来了，他们都号称是用互联网模式冲击传统经济，有的是要颠覆，有的说不颠覆，他说我们跟大家合作，不会颠覆传统公司，是合作关系。就这个事有没有可能，我们的结论很简单，我们认为不可能，颠覆不了。
理由有几个。1，我们想有没有可能存在这样一种场景，我们买房子不需要经纪人了，如果买房子不需要经纪人，通过信息的检索，通过网上的平台，大家就可以达成交易，如果这个是成立的，那传统经纪公司一定死，毫无疑问。那我们的结论是不可能的，就是因为房地产交易的特点，它跟互联网真的是，至少目前的互联网的电商模式是格格不入的，背道而驰。第一是大宗，太大宗了，买一套房子的钱太多。因为钱多嘛，所以我们就小心。买对比买便宜更重要，或者说比佣金便宜一点更重要，而且它低频，一辈子买不了几回，所以互联网带来的便利不敏感，就是我可以麻烦一点，我可以多跑几趟去看房。在面对重要的事情的时候，特别是一辈子没几回的时候，人的决策往往不是以便利为第一抉择，像结婚一样，那么折腾，但是没人说我方便一点不弄这个了，因为你没想着一辈子结很多次，至少当时想是这一次，所以还是想折腾一下，麻烦一点没事。还有一个是非标，我们所有电商的商品几乎都是标准化的，如果不是标准化的也是价值比较低的，你对价格不敏感。没有两套房是一样这样不一样的东西，如果不到现场线下去看，就在线上做了决定，我想你是不是有参照物，同一套房子子户型一样，可能这个角度看前面某一个湖，隔壁的那套前面就看不到，景观不一样，没有两套一样的房子。而且这个房子所在的地方也不一样，你说楼层，不到现场去看，很多东西都解决不了。另外，两个人做交易，到开发商那为什么需要有一个介绍，二手房，因为将来二手房会越来越多，二手房为什么需要经纪人，实际上两个人直接交易很难，从古代到现代，古代是两个人在袖子里握手，讨价还价，后来慢慢出现了经纪人，这个中间人的作用是帮你涡旋，你这个房子要300万，他只出280万，这中间有驳议，我可能觉得我就要300万，那个人想着我可以290，但是中间谁想让步就需要中间人。中间人根据双方的了解，对他的情况了解才能帮他做出建议，这才能达成交易，这个环节很难越过，而且天然的我们对人信任。
还有一个，我们买房子卖房子，不管上网上平台还有线下，都有两条，一个房源一个客户。现在大家都在说真房源，只要你没有到线下实地考察过都不是真的。拿着真的房产证来，有时候都判断不出来，还得到现场看房子，所以链家地产所有房子的照片有一条规定，必须自己的经纪人去拍，上面带着链家的水印，必须我们自己拍这样才叫真房源。而这个房子的量是多少，北京现在同时挂牌的房源交易量大概10万套，最近成交比较好，2万套左右，一年大概挂牌几十万套，就是这么六七十万套房子在挂牌买，一个月就成就一两万套，如果有一各机构说我有50万套房源在挂牌，不可能。如果10万套这是真的，或者可能是真的。几十万套房子在挂牌，我们如果通过线上的平台，我们就说确认是真房源我不相信，链家地产现在做到90%多的真房源的认证率，一个是发现假的要赔钱的，第二个每一套房子要现场去看，所以链家网上挂牌的房子永远只有10万套，多了没有。房源我们需要线下人去看，可以想象一下，如果我们每个月看一二十万套房子需要多少人。每年北京开放的客户七八十万人，交易二手房一二十万套，上百万人看房，平均一个人看房看多少，大概要看10到20套房，至少看5套6套，很少有人看1套就定。当你看到10套以上才能达成交易。有时候像我这样的，人家还帮我去看看，每个月卖2万套，至少看房的人会有几十万人次，这些人在一个月里看，我不相信只有几百人就说我们就可以完成这个交易，链家在北京有2万人，这2万人每个月只有1万人成交，另外1万人在待看。而且房地产的交易不是说线上我们签的合同就完事了，房子搬也搬不走，对互联网最有效的物流能送货上门，在房地产领域完全失效。所以这个交易我们认为离不开经纪人，是需要有人在线下核实房源，向他介绍、撮合、涡旋，这环跳不开。只要互联网解决主要信息就可以了，最后线下就办手续，不可能，我们大家可以想象一下买房子的场景，在互联网上都解决不了你在线下得到的信息量，甚至我们说网上信息全面和更加深入，或者更便利这条，在房地产交易这个领域里都不太灵。我们到现场看一套房子，大概你转一圈看看，20分钟到30分钟得到的信息量，你在网上即使有人把它全拍下来了，也看不完成你如果通过视频把房子都看到，每一个角落的感觉都得不到，还有一些东西是在网上根本得不到的。你们楼下是烧烤店还是鲜花店，这个味是不一样的。垃圾站的味能够到你家，噪音到底有多大影响，你不到现场去解决不了。所以仅仅是获取信息，我认为互联网就颠覆不了我们线下实地的看房和真人的接触和介绍。
所以这些东西我认为不管是信息的索取还是交易的涡旋、撮合都离不开经纪人。我们的结论就是，互联网可以帮助房地产的交易插上翅膀，给它带来很多快捷和边界，但是不能颠覆，我们要依靠线下实现这个交易。
我们看待现在互联网的模式有没有价值，要不要持续跟踪、关注，主要看一条：就是它管不管经纪人？如果一个模式对经纪人强管控，培训经纪人的，这个模式我们认为有价值。如果一个模式是松散型的，（采取）联盟、分利、分佣（的方式），只要不进行强管控，对经纪人缺乏管控，我们认为都是没价值的。很难做到我刚才讲的靠经纪人实现交易。
这是我们对于互联网能不能颠覆房地产代理经纪的看法，至少我们目前没有看到这样的模式出现。现在已经出现的（模式），都不能做到这一点。
刚才路上还有一个问题，就是房多多他们讲的，他们说是做经纪人和代理公司的朋友，我一直认为这个是反互联网的，本来互联网的精髓，很多人都讲叫消灭中介，就是取消中间环节，因为房地产的特性导致需要有经纪人这个环节，但是他知道他跳不过这个环节，所以他说我要把中介公司，经纪人联合起来，让他和开发商发生关系，我不明白一个互联网的模式怎么成为中介的中介，不但没有取消中介，反而在中介和客户多了一道中介，就这个东西本身我是不太理解其中的逻辑。所以我认为，要么就让客户，只能这一层，所以传统的中介们，要把互联网作为工具和武器加成，而不是我们用互联网的方式把中介取代，那只是多加了一层中介，当然还有其他的质疑声音，时间关系我没有办法讲，后面讨论的时候，大家感兴趣的时候可以说，比如说经纪人大家认为不可逾越，那么门店是不是可以不要。经纪人公司是不是也可以不要了，有没有这种可能，这个我们可以后面讨论。谢谢大家。
权静/主持人：凡是在群里回复的人都同意这个观点，认为3万肯定没问题，5万也有人看到，证明大家还是同意陶总的观点。说到被骂呢，这么多年来我们回看一下，房地产行业被骂的人最多的是谁，但是我们真正说真话的还是任志强，后来从全民公敌变成全民情人，有一句话当时是我在采访潘石屹就说，他说要买房信志强，所以我们也掌声给我们陶总。您刚才讲的数据我记住了，刚才对经济的判断，我们接下来讨论的时候也会不约而同的提到，接下来请出第二位嘉宾，刚才陶总就提到了在车里已经提到了，就是感谢东风风驰对我们的支持，接下来我们请出阳光壹佰副总裁范小冲先生的演讲。
范小冲：陶总是北京地产的“一哥”。在房地产的营销和北京的几轮，不管是调控还是高涨的时候，都可以看到陶总的身影，刚才说通州是一个早上来堵，晚上回去的时候也堵，刚才说两边都堵，就是通州变成不通了，这是很有意思的话题。北京市政府过去以后通州变成不通，这带来一个问题，就是通州的房价会更加上涨，因为原来还想象我还可以回来，在这我可以不在通州买房，还可以两边走。后来发现在那每天塞成那样，那么他就得在周边不租房也得买房，所以交通越堵塞，城市中心的房价会越贵，如果城市非常的通达，那他完全可以住到别墅去。
现在北京已经真正启动了，真正落实北京的定位，把经济功能往外扩散。大北京，就是京津冀一体化也在快速推进。说实线年了，我们搞地产的，我们过去看规划图在通州，政府预留地，10年前就在那了，我想只有这一届中央政府才会搬过去。不光是政府搬过去，今后很多功能都会重新调整，这一调整可能就会给北京不同的地方，或者北京周边的地方，或者是一个大北京的概念，都会带来一些新的机会。这种变化、调整，这些可能会在房产中创造很多的机会，所以大家要研究一下，但是也不能冒进。
北京因为是首都，它是极其特殊，再加上今天也是严格限购的状态下，今后也有人说，有可能是不是限购会在某种程度上放松，这种可能性也有。现在比如说对外商，有可能会慢慢放开。对限购政策是不是执行没有那么严厉，这有可能。今天北京的房价，想买房的人是没有资格买房，不让他买的情况下，如果真正你是打开了，让有钱想买房的人能买房的时候，我想今天的房价有可能还会上涨，因为北京确实太特殊了，而且中国就这么一个北京，这也是一个世界的北京，所以北京应该是有这个潜力的。
刚才陶总也提到了互联网，现在也是时髦的话题，也提到了经纪人，说互联网是不可能颠覆我们经纪人体系的。特别是现在移动互联网特别的火，大家过去上这东西不就是电脑，把电脑屏幕变成手机屏幕，为什么现在移动互联网对社会改变这么大，为什么呢？我个人的理解，因为移动互联网，手机实际上就不是手机了，它就是你。因为它代表你的所思所想，你想什么东西发出去了，有什么事找你就找到你了。而且现在手机跟你的位置全挂钩的，也就是说手机本身它已经不是手机简单的功能了，它实际上就是你。所以今天你随时的所思所想，它随时跟着你，而且你的一举一动，走到哪里，位置也跟着你，但一旦手机变成了你的所思所想的时候，这个变化已经非常大了，已经不是工具了，它是你，你的想法也能快速的发出去，通过手机也能把它互联起来，所以手机现在颠覆不是一个简单的技术颠覆，它是直指人心，它就是你。所以移动互联网今天为什么这么大的威力，它就是代表你。
互联网大家说很难改变房地产，我们房地产盖楼，我在这个不动产你能动起来。但实际上互联网对房地产的影响是非常大的，就我自己的一些感受，比如我们最近收购了，跟李亚鹏合作的丽江的小镇那个项目，我发现丽江那地方很多互联网化，比如说吃饭。过去吃饭都是房地产讲位置、位置、位置，只要在人流位置最好的店铺，应该是标识性的，那个位置最贵最好。现在大家拿着大众点评、美团，直接奔着就去了，绕过最繁华的地方去了，那地方好吃，就去那。所以今天已经不是人流的位置了，是从互联网直接下来了，所以它是互联网流量的位置了，它跟我们传统的概念不一样了。
我去丽江的时候，刚过完春节，也是最淡的时间，我们包了一个小院很便宜，而且小院都是空置的。房子很好，屋顶上面还有一块玻璃，还能看到星星，住一晚上180块钱，很便宜，周边全是空的，而且会议室免费，还有大院子，在溯河古镇的中心。我们出了古城了，很破的一个房子，我一看这个地方好像是个客栈，看着挺怪的，我们说进去看看，一看别有洞天，叫背包十年。是背包客写了一本书，他自己在这建了一个客栈，房间就是一个很小的放间，里面能装三张床能住六个人，没有卫生间，窗户也打不开。一张床48块钱，而且是在古镇是180块钱，他这是400块钱，也没有卫生间，但是住的慢慢的。他就是通过背包十年搭建了一个社交的平台，我还问他，我说你三个架子床住六个人好租，还是四个床住八个人的，他说八个人更热闹，还有几天房子是混住的，那个更爆满。白天玩沙滩游戏，晚上看电影，大家一住半个月，服务员很多还是义工，你会发现不是房子最好就是最贵，而是带了服务，或者是带了社群，或者是有他的粉丝，而且他把这类客户群聚在那里，很好玩。
这也是一个互联网思维，颠覆了我们说房子盖的最好，现在房子是过剩的，现在是产能过剩的时代。过剩是什么时代，就跟我们中午已经吃过饭了，陶总说还有一个地方饭更好吃，你说的再好心有余而力不足了，产能过多了还是多。通过颠覆这个产品，把它搭建了一个社交的平台，搭建了互动，它的房子就不仅仅是居住的功能。比如阳光壹佰我们现在在做凤凰社，把过去简单的住宅让它带有服务、社交，这样一个平台，现在还有一些创业的孵化，这些房子感觉就不是一般的房子，它就会引起今天客户的兴趣。
再举个例子。我们阳光壹佰原来地下有个超市，接近8600平米，超市刚开始是台湾统一跟北京粮油一起做的，做着做着倒闭了，后来又来了一家，佳购，又倒闭了。所以做超市在这个周边过剩了，而且本身招也很难招。最近毛大庆在搞（英文），我说我这有个地，他一看这地方太好了，等于这个地方号称全球最大的（英文），面积达多了，而且又在CBD，而且上文广就在我们这楼里，整个的位置和各种感觉，他感觉到非常非常好。我们通过这种办公，反而租金比超市还高，我们就跟毛大庆成立一个合资公司，阳光壹佰（有和）工厂，组建了一家新公司，8月份就开，毛大庆影响力比较大，他一吆喝，现在一千多个工位都租完了，现在一对好的基金，徐小平、李开复一堆人的点都设这。
也就是说在今天你转换一下想法，如果你还从商业的角度看，今天商业怎么也做不下去了，包括互联网的冲击，降租金还是不行。但是你要换一种思维方式，比如说跟（英文），变成一种分时共享的社交的办公空间，反而变成了一个非常具有价值的，大家认为这个地方是最好的地方，所以毛大庆把这个地方当成工厂的旗舰店，他现在办公也在我们这，这就是一个很好的方式。也就是说在今天房地产，有时候顺着这杆想还不行，一旦拥有一些互联网的思维，把它通过一些新的产品尝试，一下子这东西马上就变成很有价值的东西。所以今天房地产，刚才说一线城市还是非常火爆的，这是有它的特殊性。
在很多二三线城市现在供过于求，已经全面进入到了存量时代，在今天这样一个存量时代，刚才说中午饭吃饱了，大家别再说怎么好吃的事，今天中午肯定不行了。在这种情况下，如何盘活存量，可能比再去开发新建会更加有意义，现在几十个亿，开发周期很长，现在土地和房产又不像过去保障，资金的成本已经吞噬了所有利润，而且一旦滞销变成库存你的压力会非常大。所以阳光壹佰最近也向轻资产转型，如何利用阳光壹佰的品牌，我们的营销能力，包括我们组合一些投资的基金，我们共同找到一些适合阳光壹佰类似的产品，你把它救活了，你可以很少的投入，最后获取更高的收益。所以，这些也都是一些所谓的互联网的思维方式。
今天的互联网，它不仅仅是提供一个工具，实际上是一个思维方式，现在也有很多的技术手段，可以使过去很多做不了的，所谓的碎片化的，包括很多的这些资源，它可以很好的整合在一起，而且刚才陶总谈到经纪人颠覆不了，这个确实颠覆不了，互联网最终是让你真正以人为本。而人与人的交流，刚才陶总交流了，这是不可替代的，前几天我见到（王福全），他做的兼并的，他说必须需要经纪人。我不知道链家谈判时候怎么谈判的，他说俩老板谈判的时候不知道怎么谈，我要收购你，我肯定说你不值这么多钱。所以老板谈的时候不说具体的事，下面的律师把这些都说完了，最后老板一干杯这事就谈成了。所以人是不可或缺的，但是今天如何把人的效率提到最高，如何把所有的人都调动起来，今天互联网是有办法的。刚才说我们这么多人，刚才有人递名片，一句话把今天的日子一输，这个群就建起来了，每个人都在里面。所以今天互联网可以大大的提升人的能力，提升人的交往，提升人的互联，这些对我们的房地产业，包括我们很多的行业，在今天都创造了一个全新的思维方式。这些你要不用，你还是简单的办法，你肯定就落后了，所以在今天我们要拥抱互联网，即使是房地产，我觉得它所有的互联，包括所有的东西，最后都要落地，我们房地产就是载体。所以房地产我觉得是最能够包容这些新思想和互联网的思维。谢谢。
权静/主持人：下面有请第三位演讲嘉宾，有请中国指数研究院常务副院长黄瑜女士带来主旨演讲。
黄瑜：因为告诉我大概有半个小时左右，我还是做了点准备。因为主办方是非常有目标性的，提了几个问题，一方面回答几个问题，另外一方面也是用数字佐证一下陶总和范总的观点。
大家可能比较关心房地产投资，以及到底是什么层次，怎么样一个状况，包括北京怎么样，有没有投资价值。大家最关心的还是价值。今年100的价值指数，5月份才开始上涨，刚刚上涨了0.26%，一线%多，二三线城市都是降价的。我们看看各个城市，一线城市里具体的城市情况，今年涨的最多的还是深圳，其次是上海，再次是北京。所以北京今年在一线城市价格上涨才刚刚开始。
如果对比价格的话，跟一线城市里还是有潜力的，而且我们把过去一年包括2013年2014年，以及2015年整体的情况来看，2014年价格上半年有的城市跌了，到后来涨了一些，可以看同比的上涨空间是非常有限的，应该说现在的价格只能是在相对的时间里有一定的优势。
我们再看一下全国一线城市总体的情况。这个图可以看一下100一线城市是蓝色的线，蓝图是二三线城市，总体的丈夫是高于全国的平均水平的。我们再看一下一线城市，刚才说的是现实的价格，我们看短期供求的情况，首先从销售，这一轮增长最快的是一线城市，今年一到五月份，一线月份月均成交线，整个一线月份最高的状况。当期的销供比，也是1：1.17。中长期我们看了一下，一个是看销售和开工的比值，还有看销售和竣工的对比，几乎可以看到，一线城市销售和竣工基本上是你卖了1.1平米，竣工大概只竣工了1平米，这种情况还是比较好，这个数字是累计了一下，这是三年的准确。从累计的销售额开工来看，开工一平米卖了0.96平米，这个数字应该是开工的和卖的差不多了。
我们再看一下现实库存情况，这几个月消化以后，特别是这三个月以来库存也是在下降的。我们再看一下二线城市和三线城市的状况，今年一到五月份价格是下跌的，三线城市下跌的更多一点，哪怕到五月份，还没有走出下行的通道。可以看一下一二三线城市对比，整体还是一线城市最好。
我们再看一下二线城市和三线城市整体的情况，刚刚说最近，特别是这两个月成交上涨，二线城市也有一些回升，成交总量同比上涨了15%，跟一线%还是有差距的。但是我们看一下未来几年当中，我们也进行了区分，一线城市和二线城市里，基本上我们同期的销售和开工的比值大概是0.83，开1平米卖0.83平米，全国的水平是0.8平米。三四线，大概是这样的状况。从竣工的情况来看，二线平米，三四线，为什么大家总说三线城市从土地供应量是严重的过剩，但是从现场的建设情况来看，并不像大家看到的很多开发商都死了，很多的二三线城市基本上是开个项目大部分是卖了，或者说竣工交的房子还都是卖掉的房子，今天从这个角度看，土地供应量是特别大，后面我也有数字，在现实体现中并不像大家想象的那么过剩。最近这几个月来看，整个市场的库存，二三线城市库存的水平线也是在下降的。
还有政策的问题，我们所有的政策影响最大的还是跟金融政策有关，这个对我们的影响最大，这条线我们把过去几年中，降息、降准之后市场的成交量的影响。我们在2008年的时候，我们降息之后对市场成交量的影响是5到8个月呈现出来，但是在2011年的时候，基本险体现在3到5个月，这一轮基本1到3个月就体现出来了。只要有购房能力大家都会抓住机会买房子，这一轮里是鼓励住房消费，这里对市场的带动也是非常明显的。还有地方政策，也给了一些公积金和财政补贴，包括契税，也是给各个城市的市场回暖发挥了重要的作用。
中长期来看，根据地方的状况不同，可以适度的有一些放松的调整。刚才说北京的问题，我觉得北京挺难短期放松限购的，因为北京的特殊地位，使得全中国有购买能力都想来北京买房子，所以一旦放开有购买能力的会很多，包括北京市政府，哪怕中央不管，原来我们还问过建设部和中央相关部门他都不管，让北京市放，北京市也不敢放，所以我觉得还是会非常谨慎的。
大家还比较关心的，希望我们从全国的数据说一下土地市场的情况，确实从去年以来一直到今年，土地市场都不是非常景气，各项指标都是下降的。今年以来也与中央发文有关系，对于过去地方政府供地有约束了，特别是二三线城市，今年的推地和成交都是大幅度下降。确实还推出的也有必要，从这个指标上可以看到，去年推出是下降了28%，今年到6月下降了41%，成交下降了48%。地价有一些上涨的，上涨的主要原因还是因为一线城市上涨。
我们看一下一线城市，为什么我们主持人说房子要不要投资，到哪投资，大家都到一线城市，你看价格的变化可以看到一线城市确确实实是全国的大势，还有最主要的，未来的潜力空间来看，也是可以看到，土地的稀缺，后续的供应不足，也是体现的非常明显。上面这张图是把2010年以来，同期的住宅土地成交和住宅的销售做对比，红色的是销售，绿色的土地推出成交的线，几乎每年一线城市销售的面积都是大于土地成交的面积，实际上这个市场还是供应不足的。下面这个是我们把非住宅的也加进去了，你要看总量变化不大，但是从住宅的占比来说在下降，所以我们可以看到，一线城市的状况还是供不应求的状况，这也会推动房价。特别是最近开出了一些新的地王，对周边房价带动发挥了一定的作用。
我们看二三线城市，总体来说状况就不是非常理想，尽管二线城市在局部地区有些回升，但是三四线城市，整个的住宅的存量，土地的成交，土地的现实的存量，包括卖出的地还是非常高的，整个的房价还存在，特别是三四线城市存在下行的压力。我们算了一下，整个二线城市平均数大概土地的消化都超过三年了。三四线城市都将近五年，还有一些是十几年，所以供应的量是非常大的，从市场来说，一方面看现实的供求关系，还要看未来的供求关系。我们看现实的供求关系，市场一定程度是存在一定的风险。
大家还比较关心京津冀一体化的状况。京津冀一体化，不用说北京可以看到，回北京的外围城市还是很受益的，我们原来做了测试，把长三角、珠三角还是做了对比的，第一批受益的是燕郊、大厂、香河和廊坊。受益的主要原因还是人口的外溢，包括产业的转移。北京现在城区要严格控制人口，2020年要控制到2300万，到2014年年底已经到了2152万，这个数字要算的话，这几年这个数字控制挺难的，这些人还是要围绕北京来就业，围绕北京做事的话，肯定就会在北京周边，交通环境的改善，三五十公里特别不算事，特别是地铁开通之后，拉近了周边城市和北京核心区域的距离，这也提升了周边地区的价值，自然会带动周边的需求，使之价格会上升。刚才说的重要几个地区是首先受益的，北京还有产业转移的问题，相关的规划也都出来了，大家也说了不少大部分还是有影的，所以产业的转移和资源的外迁，还会优化北京的产业结构和环境。北京的产业结构服务业第三产业达到77%，红色的是属于第三产业的线，我们看一下周边地区，即使是比较好的京津冀地区，天津这些都是第三产业比重都是比较低的，这块的空间非常大，这些自然而然也会带动这些地区房地产潜力的发展。
还有一块我们看北京的房价和周边地区的房价差异，你要跟长三角和珠三角来比，我们北京的差异确实是很大的，廊坊和北京相比，北京的房价，房价大概是廊坊的4.6倍。北京和周边地区价格的巨大差异，也使得北京地区整个房价还是有上升空间的，从房地产市场角度说，京津冀一体化，带动我们周边区域的，特别是北京周边的房地产市场发展有特别大的作用，特别是房产价值的提升有很大作用。有些原来说我购买力不够，我老是攒钱一定在北京买房，有时候也会适当考虑一下，比如我现在就工作一年，北京要五年，我这四年不买子了，实际上可以到北京周边置业，以后具备条件再做置换。现在我们看，这一轮里对大家买房，特别是政策还是给了很多的支持，包括首付的比重，以及贷款利率，贷款利率已经到了91年以来最低的数字了，购房成本也在下降，还是可以利用这个机会，适当给自己改善一下居住条件，这也是给大家一个建议。
权静/主持人：以上就是我们今天三位嘉宾带来的主旨演讲，我们再次以热烈的掌声感谢他们。接下来是我们的圆桌讨论的环节，在中间也请我们三位嘉宾稍事休息，我们带来一个总裁邦的介绍。
权静/主持人：感谢贾鑫的介绍，如果大家对我们的会员体系感兴趣可以找她。接下来进入我们圆桌讨论环节。
权静/主持人：好，请出我们四位嘉宾。刚才三位出去休息的时候，现场嘉宾提了很多问题，也都是跟他们自己投资置业密切相关的，我们先请陶总回答一下这个问题。这是一个非常典型的现象，为什么在中国公寓式的楼或者商住两用投资价值不如住宅，怎么看这个现象？
陶红兵：因为我们国家搞了一个规定，我们现在很多公寓50年产权，住宅是70产权，大家都觉得70年产权的住宅更安全，因为《物权法》让有一条，住宅到期以后自动续期，没有说免费，中国就是这样，如果说自动续期，再找我要钱不太好要，但是50年产权和40年产权没有说自动续期，所以理论上存在到期以后政府再收你一次钱，这个可能性，他们以前也干过，所以大家心理上有这个影响。第二，我们的公寓和国外相比，大部分的公寓和他们没有可比性，做的太差，我们都是做的快销，卖的也低。实际上北京最高的房价，在这两年之前一直是公寓商住，以前北京卖的最贵银泰还有于今台，几年前就卖到过10万。现在北京已经出来了一批符合国外标准的公寓，非常有投资价值。顺便打个广告，比如望京X280米高，这是整栋公寓，这个带精装6万左右，但是望京的土地价超过6万，他付50%的款，到交房的付60%的利息，按揭才下来，所以有一定的杠杆，如果有其他的金融工具，应该投资回报会很高的。刚才说了通州会卖5万，你可以想想中国最大市值公司，北方总部就在旁边，这个公寓是有投资价值的。类似这样的项目，北京最近有不少，过去是因为刚才讲的几个原因，公寓的价值比较低，但现在已经在改变。
权静/主持人：陶总这个观点其他嘉宾同意吗，有没有补充的？陶总您认为50年产权这个事变了吗？还是没有变化
陶红兵：这个没有变，但是现在越来越不担心了，通过这么多年，大家做了这么多公寓，卖的比较便宜，政府也给了这么多非住宅的属性的公寓，多了就没事，因为这么多东西，到时候要收回去就很难，像北京的小产权房也不少，为什么收不回来呢，还是老百姓太多了。当有几十万人住在里面的时候，就收不回来的，未来的公寓很多，收回来很难。我是坚信中国将来一定会土地私有化，不要以为我们党干不出来，当年就是拿私有化土改让老百姓支持打下江山，将来一定会让土地，让我们的房产所有权永远私有化，那时候我们会再置办一次。
陶红兵：这个要犯错误。十九大，二十大，如果我们能看到二十大的话，就这样吧。
权静/主持人：谢谢陶总的回答。我们正式开始我们的圆桌讨论部分。我会把主持的部分尽量压缩，留更多时间提问。大家可以继续在微信群里留下你的问题，首先我请四位关于价格趋势给我们做一个更加针对性的解释，刚才几位都说了，但是说的不是那么鲜明，我们还是想得到个确切的答案。我在网上搜新闻，发现任大炮说2015年底房价必涨，再不买房就晚了。大家可以看看我们总裁在线前几期节目，陶总讲了很多干货，他说2014年下半年将是未来10年买房最后一个窗口期，或者到2015年上半年，也就是最近这一年是北京买房的窗口期，未来北京四环的房子超过10万就会很快看到。刚才这两个观点，是不是意味着以北京为例，过了这段时间就要进入一个快速上涨的阶段了？陶总您先回应一下。
陶红兵：去年上半年我在微博上说，2014年是未来10年最好的买房的时机，因为2014年以后会逐步的上涨。但是未来10年你说还会不会有窗口期，但是总体趋势是上涨的，但是窗口永远没有最后的，只有一个相对比较合适的。08年的金融危机房价在跌，在08年底和09年底我就买了好几套房子，我现在想想那时候买房是挺对的，这几年还是能涨好几倍的，在北京现在买房，明年买房都可以，现在买便宜一点，明年买会贵一点，会越来越贵，总体会上涨。
陶红兵：不一样，我认为是从2014年下半年和今年上半年。他跟我有点不一样，我有链家的数据，如果客户的上门量有大幅度提升，我们判断在两三个月之后一定会有一个成交量的上升，这就会带来价格的上升，这就是先行指标，春江水暖鸭先知，我们就是那鸭。
黄瑜：我觉得陶总说的挺对的，我们要看指数指标也是这样，二手房是先行指标，二手房一般会领先新房两到三个月。从北京来说，北京的二手房也会先涨起来，先是成交量起来，再是新房价格起来。我们在去年这个时候预判，今年像北京层次在6月份逐步走出下行通道，现在提前了3个月，从3月份已经开始慢慢往回走了，可以看到一线城市降了，一旦市场回暖的时候回的更快，一线城市相对来说就是坚挺，像北京更是有它的价值。我们现在也看到，如果目前在这个时间段里，包括现在已经起来了，但还没有涨的特别高，还是应该有机会的，再加上这一轮又给了一个机会，如果你买第二套，前面那一套已经还清了，贷款首付也在减少，现在贷款也挺优惠，特别是有一些公积金的优惠政策，其实对个人购买力还是有很大的提升作用。大家如果老在惦记买北京房子，我还是建议尽早。
陶红兵：我补充一句，我觉得北京不是一线城市，我一般认为一线城市二线城市三线城市四线城市，还有一个北京市。
范小冲：深圳上个月交易量超过50%，上海也超过了北京，北京这回也会上涨，赶快去买。刚才大家说了很多的数据，这些数据当然只有他能看到，你可以到交易中心看看，现在成交一套房报税就得等20天，也就是说你今天看到的很多数据，实际上被大大的滞后了，因为现在的交易太火爆了，排班都排不上，即使今天看到的数据也是滞后的，有大量的房子在买，而且有很多人在买房再卖房，这需要一个周期，这段时间是一个非常好的窗口，过了这个时间，不是不能买，就是价格高了。
范小冲：问问陶总，他是一线的。举个例子看通州，通州现在不是价格问题，是你买不到了，人家不卖了。我觉得今年买房现在肯定是很好的窗口，包括货币政策，货币政策如果宽松，当年货币政策宽松带来房价上涨，这样的推动力大家还记忆犹新，不光是一个简单的供需关系，实际上货币也起了非常重要的作用。
张锦：刚才问房价上涨的问题，刚才三位老师观点一致，一线城市肯定是上涨的，我们看上半年的话，刚才范总说到了，深圳在5月份某一个项目，单期开盘上涨了50%，同比上一期，北上广深未来看一定是上扬，这个是没问题的。另外，最近我也和一些新楼盘合作，包括上周融创、龙湖发布了首期，10个亿上周刚开盘，大家可能不知道龙湖的项目在哪，是在西局，南三环，差不多卖到10万一平米，我们说房地产地段最关键的，而我们看北京地段，一定是东北和西是最好的，但是南边的房价就出现了10万以上的项目。而且今天我去紫竹院有一个项目销售情况也非常好，均价到了8万左右一平米。可以看到，新房的情况，二手房的房子也是在上涨，我是把东边的房子卖了，买的西边。我现在房子装好了，我经常看到那个小区，不断有经纪人带客看小区，首先就是成交量起来，然后就是价格起，所以一线城市肯定是上扬，房价会反弹。但是二三线城市还会存在问题，北京太特殊了，不仅仅是卖给北京人，中国人，是卖给全世界，它的供需比你没有办法用简单的说周边的需求衡量的，因为它的供需是太特殊了。但是二三线城市更多是地缘化的城市，还是刚需进行消化，所以可以明确知道他的需求是多少，供应量是多少。我出差的时候也是看到二三线城市大量的工地，存量房过剩，去库存，在二三线城市还是漫长的过程，如果从投资的角度来讲，一定是考虑一线城市的房子。
权静/主持人：好，看来四位嘉宾观点非常一致。接下来我们从投资机会跟大家做一个分析，黄院长在分析当中提到了，就是京津冀一体化将会带来周边哪些投资机会，黄院长您先说吧。
黄瑜：京津冀一体化，这个东西在上一届政府已经提了，这一届政府又开始重提，再加上最近力度开始加大了，如果政府加大了，特别是逼迫北京市政府动起来了，就像刚才说那个规划10年以前就有了，只不过那个时候在说，现在真做了。其实这一系列的动作，表明京津冀一体化的推动，还是有十几的动作，非常大。既然已经动起来了，我觉得我们周边还是有机会的，刚才我们一系列数字可以看到，不仅是现实的供应量不足，想买房还买不到，未来也会有供应不足的问题，还有非住宅的要改成公寓，确实供地比重是在下降的，非住宅的比重是在上升的，使得几个东西凑在一起，有的时候真的是想买也买不上，更何况我们年轻一点的购买力，因为北京的门槛比较高，现阶段还没有够得上这个机会，无论从个人的经济实力也好，我也希望赶上这一轮，特别是这一轮货币宽松，其实钱多了，中国现在投的东西多不多，股市是火了一把，刚才举手的时候，大部分觉得投房子更踏实。从过去几十年看，无论国外还是国内，其实投房子更踏实一点，几个原因凑在一块，总得找一个地方投资，或者去买点东西放那，不会让自己的货币贬值，我觉得周边地区还是可以做一个选择的，那可能就像我说的离北京比较近的地区，特别是各种配套比较齐全的，至少生活各方面还是比较便利的地方。像廊坊、固安包括燕郊，这些地方大家还是可以做选择的。
权静/主持人：您说廊坊、固安、香河、燕郊，如果您给我们点一个，觉得哪个地方最有价值？
权静/主持人：我们当前也看到一个降息的推导，水涨船高。请另外三位把京津冀一体化带来的投资机遇说一下。
范小冲：这次京津冀一体化，打破了过去行政的壁垒，开始经济一体化。我记得30年前北京和天津的高速刚修通，谁知道发现天津被抽控了，过去北京人到天津办事，至少到这还得住，所有的资源都被北京吸跑了，产业结构相同的，工资也高，过去是这样一种体制，所以一体化就变成北京独大。现在是经济一体化，打破了行政，而且北京市重新把经济功能一定拿出去，它在功能上各自分工。这样就会使各个区域有一个协同的发展，京津冀一体化以后，会使整个区域的经济有一个强大的增长。比如在日本，东京、横滨这一片，它变成一个城市带，这样这个城市就会繁荣，而不是简单地说一体化了，最后北京你还是以北京为中心，出去一点，房价便宜一点，修个地铁到那更好，今后不完全是这样的思路了，也许天津某一个区域，也可能是非常好的地方，在河北哪个地方，可能承担了一定的功能，在那就变成一个新城，也可能是一个非常好的地方。我觉得京津冀一体化不简单是一个房价的问题，它可能会是中国经济，特别是北方变成了一个大的区域经济的迅速成长，变成一股很大的力量。
范小冲：投资机会，一你可以看到产业和人口进入的地方，这个就是机会，刚才提到燕郊，燕郊和大厂，现在往大厂方面延续了，包括香河。实际上燕郊过去是进入北京的跳板，过去只有四五万人，是很小的一个镇，是一个开发区。现在你可以看到，现在大概有五六十万人口了，未来它的规划是达到一百万人口，也就是说会在今天人口的规模上翻一番，而且燕郊过去迅速成长变成了北京的过场，今后燕郊也会慢慢强化城市功能，也就是说它也变成一个真正的城市功能，现在没有城市功能的。如果它拥有了城市功能，变成了一个百万人口的都市，那在国外百万人口很大了，所以它变成了一个百万级人口的城市了，而不再是一个卧城的时候，那它城市的功能，它的价值，人们就在那上班了，刚才说燕郊，不仅仅是离北京最近，而且它未来有城市的功能，有产业，有人口进入的地方，有巨大的投资在进入这个地方，有从过去一个乡村或者是一个居住的功能，变成一个城市功能的时候，这样的地方就会有机会。如果简单变成北京进出的居住区，那它的空间还是有限的。
陶红兵：他们讲的都对，我都同意，买错了找他们俩。我觉得别跑那么远了，燕郊我同意，是丈夫会很高、很快。如果是自住就买大一点，投资买小一点，地方买北京，能买四环买四环，买不了四环买五环，尽量往里买，新房没有了可以买二手房。现在因为买了房子没有人管，未来还有很多资产管理的公司出来，做的很好，他会帮你搭理这个房子，会帮你出租。等到北京没有那么多房子卖的时候，来北京的人还是要往二手房走，我觉得固安那个地，我不会住那的。
陶红兵：不是，没钱我觉得有点远了，尽量往里走，如果若我给大家建议，他们讲的都可以买，二环外五环都可以。
权静/主持人：他们俩说的是给没有购买资格的人，比如不是北京户口，没有纳税五年，我是这么理解的。
张锦：他们三个说的都对，我认同。从投资的角度来讲，钱多一定是往城里买，门槛肯定是保值增值最好，如果没有那么多资产，刚才黄院长和范总都说了，京津冀一体化是长期的规划，如果投资北京周边的城市离北京越近越好，就是燕郊和廊坊，燕郊离通州最近嘛。像燕郊最近几年我们看到有大的产业园区在做，会做中小企业的孵化，会做一些互联网的概念，会吸纳一些创业型的公司进入到这个领域，就像范总说的，如果你这个城市只能满足一个简单的居住需求，不是一个真正的城市，只是一个睡城而已，但将来你的衣食住行都能在这个城市里实现的话，它的增值的空间会很大。就是在产业和未来的投资机会是并行的，产业进入了，你的投资空间升值空间一定会高。京津冀一体化是天津、北京、河北，像秦皇岛的这样的城市上涨会远一些。
权静/主持人：上一个问题我听你回答的时候，你会特别判断时点，我之所以会换房，我是采用了陶总的建议，为什么你能够在去年年底普遍低迷的时候，你决定出手，你判断出手的原因方法是什么？
张锦：北京的房价从长线来看，就跟做股票一样一定是涨的，而且我买的是西边的房子，我观察西边的房子这么多年，价格没有这么大波动的，包括08年的时候都非常坚挺，所以我觉得去年那个时候，我是一个改善，主要是为了将来孩子上学，考虑到西边，自身的改变的需求。我觉得今年肯定会涨的，我判断今年肯定会涨，我在去年下半年就开始看房子了，应该是在10月份左右换了那个房子。
权静/主持人：好，接下来我还准备了很多问题，但是我们优先回答台下朋友提的问题。首先回答第一个问题，我觉得这个同学对北京的房价心存奢望，他问美国的花生对和纽约差距很大，北京的四环里为什么不会跌呢？就是说，我们在选择买房的时候，通州和五环里，到底应该怎么对比和选择呢？
张锦：北京太特殊了，没法比。纽约曼哈顿的房子也有10万的，相比之下，北京这样的首都，CBD的房价10来万，差得远了。北京是世界上唯一一个，大概相当于半个纽约加华盛顿，整个好莱坞，还有硅谷，还有休斯敦等等，因为有很多东西压在这，最好的医疗，最好的大学，教育，科研机构，这么多东西压在一块，美国哪个城市具备这样的特点。如果美国有一个城市把这些城市防灾一起，你看它什么价格。北京政府搬到通州，只能让通州变得更好，而不会把北京打压下去。我想应该会更涨，不要再奢望北京的房价会跌。
张锦：正好前段时间他们把我几年前两篇文章说到一块了，5年前炒股九房地产税，这几年每年都说，5年前我一个判断，我认为错了，我说在5年内不会有房地产税，我应该说是10年，现在还可以说5年不会有房地产税，别相信像我们这样专家说的房地产税，没有可能性。到现在我们还没有一个法理基础解决我们房地产税，美国为什么收房地产税，前提房子是人家的，房产税是财产税，现在我租来的70年，你把70年变成拥有的，土地是私有的，这才是我的财产，你只能对我的财产征收财产税和所得税，你不能对我租来的东西征收所得税。土地是你的，要收税应该跟政府收，美国土地房地产税私有财1%，我们还不是自己的，就算解决了法律问题，能收收多少，1%我觉得都高了，最多到这。然后房地产税怎么合并，我们是按人头，还是按面积，还是按总价，还是按单家，要让黄院长弄一个标准，黄院长就辞职不干了。按人均面积别墅就很大，还有城区的价格那么高，同一个税不合适，价格也没法对比，人均面积，人口多的和人口少的，很多标准无法界定，更何况有各种各样的保障房，还有小产权房，还有农民房，既然是房地产税就应该都收，这个税率怎么定，这个难题到现在没有人解决，最后这些问题都解决了，咱们开始收了，你按照市场家评估吧，评估光北京800万套房子，所以别指望着它出来。
陶红兵：这个房子都登记过，现在登记只是一个标准化，一个是联网，早就联了，就是不能对外说，一说了，因为领导的房子最多，就不能说。其实联不联都登记了，也不要认为好多人在反腐败，我们天天在一线，没这个事，个别的有，大量的不存在。第一官员的房子总量占整个房子的比例并不高。第二房源都很清楚，不是房子抛了没事了，你抛了以也不一定没事。
权静/主持人：接下来这个问题是，学区房的价值未来会不会下降或者上升，如果推出教改会有什么影响？
张锦：我换房子就是想上学，我现在先解决他上幼儿园的问题，现在孩子户口在海淀，上完幼儿园赶紧把户口转到西城上小区，有可能上高中再转回海淀。但是这个要看刚才说的教育制度的改革，因为现在是这样的政策。你上小学，上什么样的小学，看小学对应的是哪个初中，这是最重要的，因为西城对应的小学对应的初中，我先生是西单小学对应的是实验附中，初中升高中，升学率都测算过，我觉得学区房未来能不能涨，跟教育制度是有关系的。像北京万柳房子最贵的，但是如果以后教育制度打乱，或者有一些重新的东西，学区房的价格会直接受到影响。但是现在这个东西很难判断，因为每年的政策都会不一样，我总的来讲，北京的教育西城和东城是最好的。别看现在很多的商品房会说我有景山学校的附属，不行，师资力量跟本部差太远了。要是从孩子教育角度考虑，还是陶总那句话，你要买城里面，上的学校是本部的，师资力量都会好，这方面我还是有研究的。
权静/主持人：现在这个政策是高度不确定的，面对不确定的政策，我们是否考虑出手投资学区房，还是我们等一等，等政策落地了再说。
陶红兵：我觉得你孩子现在很快面临上学，抢着政策的门槛，你要买我不拦着，如果想投资，或者你没结婚呢，我建议学区房小心点，出租牌牌照五六十万，如果哪天教改了，这个房子到你手里了就卖不出去。还有一个是技术的进步，就会把传统教育体系打乱，很多人就认为我们不要中国传统的教育，包括现在小学、中学、到大学，是不是清一色的就好了，真是不一定。如果多花好几百万买一个学区房，我担心你砸在手里。
张锦：我觉得陶总已经对中国的教育制度有所反思了。我觉得现在教育制度有很多的垢病，很多的问题，但是没办法，我也考虑将来不会让孩子上私立，但是原则上来讲，大多数父母还是希望是比较正规的，上相对来讲比较好的学校。
权静/主持人：所以结论是说如果孩子面临上学，还是需要买学区房，如果长远的考虑，先不要追这个政策。
黄瑜：我们都是属于经历过来的，我小孩都上高中了，因为我们原来那片属于西城，对应的中学包括小学之类的，我发现还是原来几年前的观念，发现旁边的那个已经变了，说白了，说学区房对应哪个学校是不断变化的。我算隔的时间长了，隔了四五年之后，我发现邻居说，那个东西都变了，顺序都打乱了。而且特别有意思，我们原来那个地方属于什刹海街道办事处，一下发到新街口的街道办事处了，所以这个特别混乱。特别是你买房的时候，当下用得上的，过两天变了挺吃亏的，和你当初想的完全不一样，区别会特别大。我们还有一个邻居，兄弟俩，他弟弟上的时候和哥哥就不一样，因为他从来没有到别的地方找，最后他们家就告状，告了好长时间，最后让他交了钱上了，后来他发现班里的同学全是外地务工人员。有时候大家想这个事，别想着我买了这个学区房就保险了，还真的不一定，我觉得上学一方面是学校本身挺重要，还有你同学很重要，甚至同学会更重要，大家不要太过于的，因为我看到今天都是特别年轻的。从家长的角度，连四中的校长说让你做一个幸福的普通人，说的很对的。原来四中有一个孩子上了麻省，他们天天宣传这个事，后来那孩子跳河自杀了，后来再也不说了。所以我觉得一个正确的人生观和价值观，这个还是非常重要的，包括生活的态度。我们在座这些人，所有的人并不是都是清华毕业的吧，你觉得你自己过的不好吗，不出色吗，我觉得你们都很出色。
权静/主持人：我们发现一旦说到教育制度大家都有感而发。还有很多问题，还有一个关键的问题，当下我们投资股市和投资楼市的机会对比，这也是招募的时候重点推了这个话题，这个话题哪位回答一下。
范小冲：炒股赚钱干什么，赶快买房。因为现在经济下滑，股市现在拖起来完全是一个政策市，并不是今天的经济达到了这个高度，所以这块现在等于说大家已经赶上这波盈利了，感觉落地为安了。房子再怎么变化，房子的价值还在保值增值，而且刚才说了有这么多的区域和地段，现在股市已经到了这个点了，赶快买房，特别是最近跌了一下，好多人明白过来了，一下子没了，还不数买房，所以我想股市可能盈利以后，有很多人会转变心态，会进入楼市
权静/主持人：按您说的这样，好多人都落袋为安，套现买房了，那股市因为资金抽走了会跌吗？
黄瑜：我觉得确实是这样的，其实这些东西，特别是股市它本身是一个虚拟的，不是实体经济，说能产生多大价值是没有的，就是从你兜到他都，重新再问配的问题。房子你拿块地造房子，还产生了价值，而且让你住上，享受生活，从这个逻辑上来说，我觉得还是有价值创造的过程。股市这个东西，从价值创造上还没有体现出来。
我刚才说，你看深圳，深圳前段时间为什么房价涨这么快，我觉得几个因素，这波股市在深圳好多基金经理人赚钱的，内部人说跑走一大堆。还有一个，深圳还有互联网泡沫，在深圳非常明显，好多创业型公司上新三板或者创业板，这些就是变现，然后是年轻人比较多，也注重享受当下，也去买房了，所以金融业早就了很多的新贵。还有深圳的供应量也不足，前段时间深圳有一个招商的双喜，当时在去年年底我看过双喜，因为在深圳里有两个项目，一个是深圳湾一号还有双喜，是深圳最贵的房子，说实在我觉得招商做多少年的开发商，尽管你有很高的品味，还是招商的产品底气更足一些。双喜的房子没有深圳湾一号贵，它是十万，现在你看双喜肯定涨的比它多，另外确实是双喜，那时候不好卖，报出来九万多还是打折的，前段时间招商人跟我说，出来以后就买一套房，还是从深圳豪宅，包括最近房价涨势来看，还是很大一部分人赚钱买了房子，刚才范总说了，如果真赚钱了，也不是高手，你还是落袋为安，买点东西好歹看得见，过两天没有了，挺河西的。
陶红兵：我不炒股，我觉得那个东西太危险了，经济又不好，公司市盈率都上百倍了，我想不通怎么就那么值钱，还是买房子。
权静/主持人：除非是极少数的高手，或者从概率得出的结论，买房赚钱的概率更大，买股票的也不是说不能赚钱，但是可能是极少数人赚钱，概率不大。
权静/主持人：基本上大家列的问题差不多都问到了。再补充一个问题，王波问从一线城市来讲，住宅、商铺、写字楼哪个投资价值最大？
范小冲：当然跟房价有关，看今天房价是不是在低估，在不同的阶段是不是看一样的。从最具价值是商铺值钱，当然商铺不是大商场里的商铺，这个有很多的技巧，一定要在区域，包括有很好运营的保障，还有所谓的门头房，一铺养三代。尤其今天的创业潮，很多人都讲创业，比如说在香港，商铺基本上是在上百万一平米。比如我们做了一个经济体，在柳州这样的地方卖大十几万，现在北京的商铺还是被大大低估的，当然北方的商铺价值没有那么高，有独立店面的，但是很好的街区的，这样的商业可以。要买个大商场里的，买个铺的这个风险很大。商铺能挣钱，未来就有更高的收益和增值。
写字楼最近北京也是不错的，但是写字楼也被大大的颠覆，比如毛大庆就颠覆了，你看我们拿地下室变成了按工位分租，比好写字在地上的还贵了。也就是说现在的办公也是看区域，因为中国的地方官员好大喜功，各个地方到处建CBD，到处建写字楼，多的不得了，我到沈阳、重庆都是写字楼，好多地方一起就是一堆，所以写字楼的供应量特别大，商铺相对自己还可以出租，如果是散卖掉的写字楼也没有那么值钱。商铺也分很多类，旺铺是最值钱的。住宅的相对稳定。
陶红兵：我觉得现在买写字楼要当心，我们看电商的发展，很多的百货公司，购物中心，未来谁知道技术的进步和我们办公方式的变化，理念的变化，会让现在写字楼大家坐在一起聚合的业态会不会有变化，未来是不是大家一定要在办公楼里办公，未来的写字楼会不会变成一个会议室、咖啡厅的结合体，大家在一块讨论交流，工作就各自回家，像毛大庆这样的。我们传统的写字楼是不是可以像现在这样，我是怀疑的，互联网可能能改变我们的生活方式，也能改变我们的工作方式。
张建伟：我问一下范总，我发现县级乡镇有房价上涨，后来我自己做了一份调查，很多人返乡创业，都会在家里买房子，根本不去地级市，有的在县城，而且现在我对房地产的看法，我发现北方的房地产物业很差，我们南方的物业不断的提高，我是跟这个行业有关的，我不知道我这样理解对不对，包括您刚才所说在丽江，丽江它是一个旅游地产，但是为什么有一个消费观念的改变，请你帮我解答一下。
范小冲：刚才说物业，确实南方的物业比北方做的好，因为南方市场竞争激烈，已经白热化了，不仅是产品的竞争，也是服务的竞争。北方的房子好卖，所以有时候说一个概念，北京市政府去那了，房价就上涨了。刚才说学区，房再破也能上学，所以有很多的因素，竞争没有到那个份上，大家服务没有到位，但是服务非常重要，今后服务代表真正的品质。
刚才说到县城，这是非常特殊的，这个也是一个暂时性的，我认为并不是长效的。现在很多的是一下子没工作，现在工厂也关了，很多人就返乡，返乡以后在家置业，而且房子也便宜，这是一时的，但这并不会成为大的趋势。现在对于二三线城市或者三四线城市现在面临非常大的挑战，有几个问题，一个问题，很多城市人口产业在流失，很多人到大城市，能进大城市就去大城市。第二，这些城市实际上是个城市化的过程，那些城市现在说不好，就是开发区不好，在这吹一大牛，饭都没有做熟，产业也没有，人也没有，所以那个地方就产能过剩，但是你发现这个城市中心很好，城市中心没有事。因为那些城市还是城市化的过程，还是内核不断强化的过程，北京刚才说已经到燕郊了，这是一个郊区化的过程，所以在那些城市中心是不错的，往外走是有问题的。刚才你说县城，我觉得是一个特殊的情况，现在这些人返乡了，一看房子很便宜，在家置业创业，这是返乡潮带来的。
黄瑜：有几个问题，我们当初研究过这个事，但凡省城房价跟地级市差不多的，县市都没戏。像贵阳，那时候三千多块钱一平米，你到县城买一个房子也得两三千块钱嘛。
黄瑜：就是周边的地方差异特别大，另外确实进贵阳的门槛很低，他跟周边地方房价差异没有那么大，这是很重要的特点。还有一个就是像合肥，合肥也有一个特点，合肥跟周边地区差距挺大，而且近合肥边缘地区门槛也比较低，现在中部城市好多有这个特点，所以你一定要看这个特点。你像福建，福建的厦门、福州，跟周边地区的县城的房价差距太大了。再加上城市的特殊性是有区别的，所以不同的地方还是不一样，在中国的城市化进程分几步，有一些小城市，农村的房子实在没有办法住了。
权静/主持人：好了，我们私下再讨论吧，这个问题我们讨论已经清楚了。现场还有观众朋友要提问吗，如果有我们再给几个机会。
陶红兵：我说的，我是觉得不要买二环以内的，除非你为了某个学区，因为现在一般的活动都不进二环，谁要请客在二环，基本上能不去就不去，太堵了，发展到一定阶段了。而且二环是古城保护，很多东西是不能拆的，它会越来越破，越来越旧，但是作为未来居住，未来的可流通性也好，作为房产投资，还是三四环区间是主流的居住的区域，我的观点是这样。
私产的那个不让交易的，你说的可以是变通的，现在房子都收回来了，没有所谓的私房了。
提问：我想问一下，从投资的角度来说，你手里有一些房子，像陶总不是买好多吗，您是一直持有还是赶上好时点抛出去，您是怎么做？
陶红兵：只有土没有豪。我的房子没有一套是收过租金在手里我也不舍得租出去，大部分都是精装，我从05年开始买房，在09年2010年就卖了。我一般是这样，大多数专家说楼市不好的时候我就买房，大多数专家说现在楼市特别向好了，我就开始卖了。就是没那么多钱，一直持有，我卖了我还是会买，我会买更合适的房子，那方自在我手里放三五年不出租。现在买不限购的。
陶红兵：没有，你只要买公寓还是跟商品房一样，还是那些东西，无非就是水电费稍微有点不一样。
权静/主持人：我还有一个问题，关于海外移民和海外置业这个事，我周围有一些朋友，他们觉得北京房子太贵了，就跑到泰国的清迈，欧洲的希腊买一个房子，北京的就租着，您觉得海外置业可以考虑吗？
陶红兵：取决于有没有闲钱，有钱就可以买，我好几个朋友在清迈买，清迈华人不能持有别墅的房产，只能买公寓。有钱你可以买，前提是你自己去住，别指望投资，指望它投资升值这些地方都不太适合。我觉得买海外的，要么自己想去住，要么孩子送出去，可能只有少数的国家适合，咱们国内房价涨这么好，干吗跑那么远投资，北京的房价涨幅一定会超过国外，你如果有居住的话可以买。
黄瑜：上海自贸区已经涨过一回了。上海自贸区在之前已经透支差不多了，因为它涨过了，没有大家想的情况，我觉得上海自贸区比广东自贸区价值更大一点。
提问：像珠海横琴，还有港中澳大桥要开通，因为澳门比香港的密度还大，这样的投资价值和空间，因为澳门那边十多万一平米，横琴是四万多。
黄瑜：如果说自贸区，横琴的自贸区我认为是比不上上海的自贸区。另外澳门本来就比不上香港，香港目前这种状况估计以后比不上深圳。
陶红兵：我不讲理由了，我讲我的看法，错多对少。第一我不建议买自贸区，尤其是不要买横琴自贸区的房，第二你说澳门和香港房价对比，北京和浪忙离多近，所以自贸区那个概念，你会不会为了自贸区去那住。
提问：但是横琴不光是自贸区的概念，因为离澳门非常近，人口密度有一个疏散。
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