受不动产私募投资基金试点启动等利好影响，21日A股和H股房地产板块开盘拉升。截至收盘，A股方面，光大嘉宝涨停，深振业A涨超8%，中洲控股、深深房A、深物业、南山控股均涨超4%，中天金融、中交地产、华夏幸福、新城控股等地产股也大多出现上涨。

　　港股方面，祥生控股集团涨幅超过23%，亿达中国、天誉置业、正荣地产、融信中国等涨超4%，时代中国、龙光、越秀涨超3%，绿城、华润、富力、雅居乐等也大多出现上涨。

　　专家分析认为，不动产私募投资基金试点有助于房企盘活存量资产，增加融资渠道，支持房地产市场纾困；还为社会投资机构及居民增加了新的投资渠道，有助于减少商品住房领域的投资投机活动。

　　证监会表示，此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。

　　近年来，我国已有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并在基金业协会备案，不断探索积累不动产投资运作经验。中基协官网数据显示，截至2022年末，存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等。

　　不过，由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，因此证监会此次才指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。

　　此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。

　　参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

　　在投资者方面，考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。

　　在基金规模方面，不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

　　为适应不动产私募投资基金投资策略，不动产私募投资基金按照试点要求为被投企业提供借款或者担保的，在涉及《关于加强私募投资基金监管的若干规定》第八条关于股债比的限制方面进行差异化安排，但不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离。试点备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离。

　　证监会将指导基金业协会发布具体工作指引，细化工作要求。符合试点要求的私募股权投资基金管理人可在开展基金募集、管理等业务活动前，向基金业协会报送相关材料，开展不动产私募投资基金试点，并依照规定进行产品备案。同时，不参与试点的私募股权投资基金管理人，可按照协会有关自律规则，继续开展保障性住房、商业地产、基础设施等股权投资业务。

　　证监会表示，下一步，将根据试点工作实践情况及时总结评估，完善试点政策和规则，支持私募基金不断丰富产品类型，发挥服务实体经济的功能作用。

　　“从房地产融资的角度，这也是去年第四季度开始，政府推出的房地产纾困“三支箭”的其中一支。从中长期看，是推动房地产业摆脱过度依赖间接融资现状，增加直接融资渠道的有力举措”，世邦魏理仕广州投资及资本市场部负责人苏俭婷告诉记者。

　　她认为，发展不动产私募基金，还是对原有融资渠道的补充。相比公募REITs仅适用于基础设施、产业地产和长租公寓，不动产私募基金适用的物业类型更为广泛，包括了特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等。对于盘活开发商的存量资产，改善财务状况是有利的。

　　这一观点，与中指研究院企业研究总监刘水不谋而合，“不动产私募投资基金试点正式扩大到商业不动产领域，丰富私募基金类型”。事实上，在2022年11月28号，证监会发布优化调整房企股权融资“5项措施”，其中就指出开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施。

　　不动产投资基金在产业园区、仓储物流等基础设施领域之前已经陆续落地，现在正式明确扩大到商业地产领域，丰富了私募基金类型，将为商业地产的投资者及所有者提供更好的投融资工具，将有助于促进房地产业良性循环。

　　“第二个影响是，不动产私募投资基金试点还有助于房企盘活存量资产，增加融资渠道，支持房地产市场纾困。房企有大量的写字楼、商场、酒店资产等商业地产存量，也有开发在售项目，特别是部分出险房企的存量项目，引进私募基金，将有助于这些资产盘活，加快回款，增强现金流能力，支持房地产市场纾困”，刘水表示。

　　第三个影响，将有助于房企改善房企资产负债表，降低杠杆率，向新发展模式平稳过渡。对于房企来说，引进不动产私募投资，属于股权融资，能改善房企的资产负债表结构，降低杠杆率，向新发展模式平稳过渡，有利于房企长期健康发展。

　　第四个影响，将为社会投资机构及居民增加了新的投资渠道。不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类，是一些养老基金、慈善基金的重要配置方向，也为高净值人群提供新的投资渠道，将有助于减少商品住房领域的投资投机活动。

　　“启动不动产私募投资基金试点，充分体现了对不动产私募投资基金的监管政策的差异化、规范化、制度化、针对性”，仲量联行大中华区首席经济学家及研究部总监庞溟认为。

　　基于不动产领域的私募股权投资基金在底层资产特征、投资范围、投资方式等与传统的私募股权投资基金存在较大差异。与其他类别的私募股权投资基金相比，此次对不动产私募投资基金在投资范围、管理人资格、实缴规模、合格投资者、对外借款及担保与股债比、托管、扩募、关联交易等方面精准设定了不同规定，更为符合房地产行业特色、标的特征与投资特点，有望在规范完善不动产私募投资基金发展模式的基础上降低风险定价、制度成本和融资交易成本，促进相关私募投资基金与房地产板块的有序健康发展。

　　不动产私募投资基金将依法依规投资特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等，从短期看，这有助于盘活与撬动存量不动产、便利与吸引增量资金，促进涉房企业股权融资进一步正常化、满足涉房企业合理融资需求，吸引更多类型、更大流量的长期资金与专业资本投入优质项目，稳定房地产行业对宏观经济大盘的支撑；从中长期看，这有利于构建多层次的房地产融资体系，为房地产行业、企业和项目提供更为广阔、灵活、精准、专业、成熟的融资渠道，加快探索“租购并举”模式、发展长租房市场与壮大多层次住房保障体系，推动房地产行业与企业新发展模式的形成与维护房地产市场平稳健康发展。